5 Expenses on the day of ownership transfer

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งโดยปกติผู้ซื้อกับผู้ขายมักจะตกลงที่จะออกกันคนละครึ่ง ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ซึ่งอาจมีกรณีที่ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่ได้ลดราคาบ้านให้ แต่ผู้ขายมีข้อเสนอเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านทั้งหมด หรือกรณีอื่น ๆ ตามข้อตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยตรวจสอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์

ตัวอย่าง เช่น ราคาขายคอนโด 1,900,000 บาท ราคาประเมินอยู่ที่ 1,250,000 บาท

ก็จะคิดจากราคาขายคอนโดที่สูงกว่า 

1,900,000 x 2% (ค่าธรรมเนียมการโอน) = 38,000 บาท 

จ่ายคนละครึ่ง ก็เหลือ 19,000 บาท 

ดังนั้นเราจะต้องจ่ายค่าโอนกรรมสิทธิ์ 19,000 บาท

2. ค่าอากรแสตมป์

กรณีที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป หรือถือครองอสังหาฯ โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย จะคิดที่ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ เอาราคาที่สูงกว่า แต่ในกรณีที่ผู้ขายเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

ตัวอย่าง ราคาคอนโด 3,000,000 x 0.5% = 15,000 บาท ทางคอนโดจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ทั้งหมด 15,000 บาท

3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย คิดที่อัตรา 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินกรมธนารักษ์ เอาราคาที่สูงกว่า ทั้งนี้ผู้ขายต้องครอบครองบ้านเป็นระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี แต่หากครอบครองมากกว่า 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ผู้ขายต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

ตัวอย่าง ผู้ขายต้องการขายคอนโด 1,000,000 บาท คูณกับภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เป็น 1,000,000 x 3.3% = 33,000 บาท

นี่คือภาษีธุรกิจเฉพาะที่ผู้ขายจำเป็นต้องจ่าย

4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ขายต้องชำระค่าภาษีนี้เพราะเป็นผู้มีรายได้จากธุรกรรมซื้อขาย การคิดค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นแบบอัตราก้าวหน้าหรือแบบขั้นบันได และจำนวนเงินที่เสียภาษีก็ขึ้นอยู่กับวิธีการที่ได้มากับจำนวนปีที่ถือครอง เช่น หากได้มาด้วยการซื้อและถือครองนาน ก็จะต้องชำระค่าภาษีโอนบ้านเป็นจำนวนมาก ทั้งนี้พิจารณาจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน โดยไม่ได้สนใจว่าราคาซื้อขายจริง ๆ เท่าไร มีวิธีคำนวณ 5 ขั้นตอน ดังนี้

ขั้นที่ 1

ให้นำราคาขายหรือราคาประเมิน (อันไหนสูงกว่าก็เอาอันนั้น) – % เงินได้ที่นำมาคำนวณภาษีตามจำนวนปีที่ถือครอง และหารจำนวนปีที่ถือครอง เพื่อหาจำนวนเงินได้ที่นำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี

ตัวอย่าง ขายคอนโดราคา 1,000,000 บาท ถือครองตั้งแต่ ปี 2563 ถึง ปี 2564 (นับเป็นเวลา 2 ปี) นำมาคิดตามสูตร จะได้ 1,000,000 x 16% = จำนวนเงินได้ที่ต้องเอาไปคำนวณภาษีต่อคือ 160,000 บาท 

ขั้นที่ 2

ให้นำจำนวนเงินได้ทั้งหมดที่ต้องคำนวณภาษี (ที่เพิ่งคิดจากขั้นตอนที่แล้ว) มาหารกับจำนวนปีที่ถือครอง เพื่อหาจำนวนเงินได้ที่นำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปีครับ

ตัวอย่าง 160,000 (จำนวนเงินได้ทั้งหมดที่ต้องคำนวณภาษี) หารด้วย 2 (จำนวนปีที่ถือครอง) = จะได้เป็น จำนวนเงินได้ที่นำไปคำนวณ ภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปีคือ 80,000 บาท

ขั้นที่ 3

เป็นขั้นตอนคำนวณหาเงินคงเหลือที่ต้องเสียภาษีครับ โดยใช้สูตรเงินคงเหลือที่ต้องเสียภาษี x อัตราเงินได้บุคคลธรรมดา = ภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อปี

ตัวอย่าง ภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปีคือ 80,000 บาท หากคำนวณตามขั้นภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อปี จะได้รับการยกเว้นภาษีครับ แต่ถ้าหากอยู่ในเกณฑ์ ก็จะเป็นไปตามตารางนี้

อัตราเงินได้บุคคลธรรมดา
เงินได้สุทธิต่อปี	อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
0-150,000 บาท	ได้รับการยกเว้น
150,001-300,000 บาท	5%
300,001-500,000 บาท	10%
500,001-750,000 บาท	15%
750,001-1,000,000 บาท	20%
1,000,001-2,000,000 บาท	25%
2,000,001-5,000,000 บาท	30%
5,000,001 บาทขึ้นไป	35%

ขั้นที่ 4

เป็นการหาภาษี ณ ที่จ่ายต่อปี โดยใช้สูตรโดยดูจาก อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในขั้นตอนที่ 3 สมมติว่า ภาษีเงินได้ที่คุณต้องชำระต่อปีคือ 300,000 บาท อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคือ 5% คิดเป็นเงินภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อปี 200,000 x 5%= 10,000 บาท

ขั้นที่ 5

เป็นการคำนวณหาค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายที่ทางผู้ขายจะต้องเสีย และจะเสียครั้งเดียวจบครับ โดยใช้สูตร เงินภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อปี x จำนวนปีที่ถือครอง = ภาษี หัก ณ วันที่จ่าย

ตัวอย่าง จาก 25,000 (เงินภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อปี) x 2 ปี (จำนวนปีที่ถือครอง) = 50,000 บาท

5. ค่าจดจำนอง

จะเป็นค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนกับกรมที่ดิน คิดเป็น 1% ของวงเงินจำนอง หรือยอดเงินกู้ เราจะเสียค่าจดจำนองก็ต่อเมื่อยื่นเรื่องขอกู้สินเชื่อ เพื่อซื้อคอนโดกับสถาบันการเงินหรือธนาคารเท่านั้น ซึ่งหากซื้อเงินสด ก็ไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง

ตัวอย่าง เช่น ราคาคอนโด 2,000,000 บาท x 1% = 20,000 บาท 

ในส่วนนี้เท่ากับต้องจ่ายค่าจดจำนองทั้งหมด 20,000 บาท

*ค่าใช้จ่ายอาจมีการเปลี่ยนแปลงตามนโยบาย จากรัฐบาล*