วิธีการคำนวณ Rental Yield
Rental Yield คือ การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า สามารถทำได้ 3 วิธี ซึ่งแต่ละวิธีการนั้นจะมีความแตกต่างกันไปตามองค์ประกอบซึ่งนำมาคำนวณหาผลตอบแทนการปล่อยเช่า ทั้งนี้ผู้ลงทุนสามารถเลือกใช้วิธีการซึ่งเหมาะสมที่สุดกับตนเองได้
วิธีที่ 1 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น
วิธีนี้เป็นการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้นที่เรียกว่า Gross Rental Yield คือ วิธีที่สามารถคำนวณได้ง่าย เนื่องจากสูตรนี้เป็นการคำนวณโดยไม่มีการนำต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายเข้ามาร่วมคำนวณด้วย แต่จะใช้เพียงค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาเท่านั้น โดยคำนวณได้ดังสูตรด้านล่างนี้
Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
ยกตัวอย่าง การปล่อยเช่าบ้านทาวเฮ้าน์ที่ซื้อมาในราคา 1,200,000 บาท ในราคาค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท โดยคาดว่าผู้เช่าจะอยู่ในสัญญาเช่าตลอดทั้งปีคือ 12 เดือน ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีเท่ากับ 10,000 x 12 = 120,000 บาท สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ ดังนี้
อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (120,000 ÷ 1,200,000) x 100 = 10% ต่อปี
วิธีที่ 2 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ
วิธีการถัดมาเรียกว่า Net Rental Yield คือ การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Capitalization Rate) วิธีการนี้จะแตกต่างจากวิธีแรกตรงที่เมื่อซื้ออสังหาฯ แล้วเกิดมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เนื่องมาจากอสังหาฯ ด้วย เช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งต้องจ่ายเป็นประจำให้แก่นิติบุคคลที่มีหน้าที่บริหารโครงการ เป็นต้น
ในส่วนนี้ถือเป็นต้นทุนที่ไม่ควรมองข้าม แม้ว่าจะเป็นรายจ่ายต่อเดือนในปริมาณที่ไม่มากนัก แต่เมื่อรวมกันตลอดทั้งปีแล้วก็เป็นเงินจำนวนไม่น้อย
วิธีการนี้จึงรวมค่าใช้จ่ายส่วนนี้เข้ามาอยู่ในการคำนวณด้วย โดยให้นำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีหักลบค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีเป็นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ แล้วคำนวณตามสูตรด้านล่างนี้
Net Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี
ยกตัวอย่าง ผู้ลงทุนซื้อบ้านมาในราคา 2,200,000 บาท จากนั้นให้เช่าในราคา 23,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีคือ (23,000 x 10) เท่ากับ 230,000 บาท
แต่ขณะเดียวกันผู้ลงทุนก็มีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านทุกเดือน เดือนละ 2,500 บาท ซึ่งเป็นค่าใช้ที่เกิดขึ้นแน่นอนอยู่แล้วจึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (2,500 x 12) = 30,000 บาท
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (230,000 – 30,000) = 200,000 บาท
Net Rental Yield = (200,000 ÷ 2,200,000) x 100 = 9.09% ต่อปี
วิธีที่ 3 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี
วิธีการนี้ เรียกว่า Cash on Cash Rental Yield คือ การพิจารณาถึงเงินสดที่ไหลเข้าและไหลออกในช่วงระยะเวลาหนึ่งปี ดูว่าตลอดช่วงเวลา 1 ปี มีเงินสดเหลืออยู่เท่าไรหลังหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างแล้ว (Equity Dividend Rate)
โดยวิธีการนี้จะนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีมาหักค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีออก เหมือนเช่นวิธีการ Net Rental Yield แต่จะมีการหักจำนวนเงินผ่อนชำระสินเชื่อบ้านของทั้งปีออกไปด้วย
ในขณะที่ตัวเปรียบเทียบซึ่งเป็นตัวหารนั้นจะไม่ได้คำนวณจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้ว เพราะถือว่าเป็นการกู้มาซื้อ ผู้ลงทุนไม่ได้จ่ายเงินออกไปทั้งก้อนเท่ากับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ แต่เป็นการชำระต้นทุนคงที่ (Fix Cost) เพียงบางส่วนเท่านั้น
ค่าจอง ค่าดาวน์ และค่าตกแต่ง รวมไปถึงการซื้อเครื่องใช้ เครื่องอำนวยสะดวกต่าง ๆ ที่เป็นเงินสดซึ่งผู้ลงทุนการจ่ายออกไปจริง ๆ จะนำมาคำนวณด้วย (ต่างจากสองวิธีแรก Gross Rental Yield และ Net Rental Yield ที่ซื้อบ้านด้วยเงินสดจึงจ่ายเงินออกไปทั้งก้อนเท่ากับราคาอสังหาฯ ) วิธีการนี้สามารถคำนวณผลตอบแทนฯ ได้ดังสมการด้านล่าง
Cash on Cash Rental Yield ={ (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งปี) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง) } x 100
*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี
ยกตัวอย่าง ผู้ลงทุนปล่อยเช่าบ้านในอัตราค่าเช่า 23,000 บาทต่อเดือน ประมาณการค่าเช่าในกรณีที่สามารถปล่อยเช่าได้ 10 เดือนในแต่ละปี จะมีค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีเท่ากับ (23,000 x 10) = 230,000 บาท เนื่องจากบ้านตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรจึงมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 2,500 บาท เมื่อรวมค่าใช้จ่ายทั้งปีจะเท่ากับ (2,500 x 12) = 30,000 บาท
อีกทั้งบ้านหลังนี้ผู้ลงทุนกู้มาเพื่อซื้อจึงต้องผ่อนชำระสินเชื่อทุกเดือน งวดละ 15,000 บาท ทั้งปีจะผ่อนชำระหนี้เป็นจำนวนเงินเท่ากับ (15,000 x 12) = 180,000 บาท ในการซื้อบ้านหลังนี้มีค่าจอง 8,000 บาท ค่าดาวน์ 260,000 บาท และค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ต่าง ๆ เข้าบ้าน อีก 140,000 บาท เพื่อให้บ้านพร้อมอยู่สำหรับผู้เช่า
– ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (230,000 – 30,000) = 200,000 บาท
Cash on Cash Rental Yield = [(200,000 – 180,000) / (8,000 + 260,000 + 140,000)]x100 = 4.9% ต่อปี
